发布日期：2017-08-03
8 月 2 日晚间，万达新成立大健康集团的消息，被各大媒体争相报道。 这是继万达商业、万达文化、万达网络、万达金融之后，诞生的另一名万达新成员，预示着万达在战略层面已明确了重点发力大健康产业，轻资产运营，也解答了近期万达海外并购受阻，国内资产出售的资产腾挪疑惑。 另一方面，据动脉网（微信号：vcbeat）不完全统计，国内从房地产转型大健康行业的企业有 30 家，包括万达、万科、保利、恒大等。而万达作为地产行业的老大哥，转向大健康行业，是中国地产行业的一个转折点，也从侧面证明房地产行业的红利期正在消融，而大健康产业的未来充满想象。 此前，中商产业研究院发布了一组数据，随着全面放开二胎政策和健康中国 2030 的战略，至 2021 年，中国的医疗服务支出总额预计增至 88368 亿元。 面对偌大的医疗市场，万达在新成立大健康集团后，又将如何瓜分万亿的医疗市场份额？轻资产战略又将如何应用于大健康行业？擅长商业地产运营的万达，面对壁垒高的医疗行业，又如何破冰？其他地产商转型方式有哪些？万达模式的大健康有哪些可圈可点的经验？国外是否有可参照又转型成功的地产企业？ 去地产化，卖掉 13 个文旅城和 77 家酒店 2015 年，万达集团开始提出转型，不再做地产商，主动调整。在一次公开的演讲中，万达集团董事长王健林提到，希望在三到五年之内，万达能将把“地产”去掉。 为了转型，王健林提出了“2211 战略”，即五年之内要让资产达到 2000 亿美金，市值超过 2000 亿美金，企业收入达到 1000 亿美元，企业利润至少要超过 100 亿美元，并将来自房地产的收入降到 30% 以内。 在确定“去地产化”战略后，王健林做了两件事：首先，坚决转让重资产项目，即万达自己投资并附带了住宅销售的项目，即使已经拿到地，这意味着万达决定舍弃一部分开发利润和资产增值，“轻装上阵”。 虽然 2016 年 5 月，王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼，声称万达文旅项目的存在，将使迪士尼 20 年内无法在中国内地市场盈利，但是仅仅 14 个月后，王健林就将这些项目卖出。 2017 年 7 月 10 日，万达商业与融创中国联合发布公告称，万达商业将旗下 13 个文旅项目 91% 的股权和债务转让给融创，作价 295.75 亿元。同时出让的还有 76 个酒店，价值为 335.95 亿元。 这是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易，但万达官方的进一步解读甚少。殊不知，王健林在 2 年前去地产化的战略中，早已规划好了。 其次，是集中力量做轻资产。所谓的轻资产就是用别人的钱来投资，有两种方式，直投和众筹。万达曾推出过 50 亿众筹项目，被“秒杀”。以此证明中国社会上拥有很多过剩的资金，它们正在找出路，同时又缺少收益较高切较稳健的投资产品。 从 2017 年 7 月 6 日，万达集团发布的 2017 年半年业绩看，集团上半年收入 1348.5 亿元，完成年计划的 51.1%，完成上半年计划的 116.2%，同比增加 12.4%（因 2017 年初万达旅业资产转至同程网，剔除万达旅业因素，同比增加 17.9%）。 根据万达集团收入占比看，2016 年，万达文化集团实现收入 641 亿元，同比增长 25%；电影产业实现收入 391.9 亿元，同比增长 31.4%；旅游产业实现收入 174.3 亿元，同比增长 37.1%；儿童娱乐收入 5.2 亿元，同比增长 137.8%。 2016 年，万达集团服务业收入占比 55%，历史上首次超过地产；服务业净利润占比超过 60%，也大于地产开发利润。此外，万达还通过与基金公司合作，输出品牌与管理，成功转型轻资产。2016 年开业的 50 个万达广场，有 21 个属于轻资产。 今年的万达地产和服务业收入则有了更大的变化，这两项业务目前占总收入的比重分别是 42.1% 和 57.9%。 但无可置否的是，地产收入依然远高于公司其他各业务板块。地产业务在上半年收入 563.4 亿元，同比增加 11.3%，于此相关联的租金收入还有 116.9 亿元，其他包括文化集团（308 亿元）、金融（206 亿元）、网络（25.6 亿元）等业务收入均有较大差距。 1440 亿涉足医疗，从医疗事业部到大健康集团 万达集团在去地产化的道路上，虽然没有彻底完成，但是也在马不停蹄地布局大健康产业。 换句话说，万达集团，除了地产商业以外，医院板块正在成为万达对外的另一张名片。 日前，在“2017 冬季达沃斯”年会上，王健林表示，中国医疗领域已经对民营企业开放，并且允许外国医师到中国执业，国内的医生也可以经过批准后私人出诊，增加自己的收入，这些都为民营医院的发展提供了有利的条件。而万达集团最大的优势就是在中国有几百个大型商业中心和建设团队，有这个能力和底气转向大健康领域。 早在 2016 年年初，万达集团已经在北京与英国国际医院集团 (international hospitalsgroup limited，简称：IHG) 签订合作协议，万达总投资 150 亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由 IHG 运营管理并使用 IHG 品牌。据了解，IHG 是全球顶尖国际医疗集团，成立于 1978 年，总部设在英国，在全球超过 50 个国家管理 450 多个医疗项目。 据悉，中文名为“英慈万达国际医院”的项目在上海拥有床位 1000 张，投资 80 亿元；成都英慈万达国际医院拥有床位 500 张，投资 50 亿元；青岛英慈万达国际医院拥有床位 200 张，投资 20 亿元。三座医院均按照国际顶尖标准设计建造，IHG 将确保三座医院的运营通过 JCI(国际医疗卫生机构认证联合委员会)等国际医疗机构认证。 对这一投资，王健林表示，引进国际医院是万达在中国的创新，满足高端人群对健康医疗需求的同时，也使所在城市医疗水平达到国际一流，带动中国高端医疗水平提升。 2017 年 4 月 6 日，万达集团与成都市人民政府正式签订战略合作备忘录，双方协议将耗资 700 亿元，打造一座世界级的医疗产业中心。该医疗产业中心将规划 A 和 B 两个区域，A 区是综合医院区，万达将负责引进 2 家国际顶级的综合医院和 8 家国际一流的专科医院。B 区是医疗产业园区，将引进 30 家与医疗相关的企业。 此外，万达与四川大学华西口腔医院签署战略合作协议，计划投资 90 亿元，在全国各地的万达广场，开设 300 家牙科诊所。 同年 7 月 3 日，万达集团在昆明新签约三个投资项目，其中万达计划在昆明市投资 500 亿元，打造以医疗、健康为核心，兼具体育、养生、度假、商业、商务、居住等功能的世界级医疗及大健康产业园。 截止目前，万达在医疗产业的总投入已累计 1440 亿元。而恒大地产、绿景控股、世荣兆业等房地产企业进入医疗产业。 究其背后的原因是，地产与医疗行业高度的粘合性成了众多地产企业纷纭进入医疗行业的关键因素——地产项目需要医疗配套项目锦上添花；现有公立医院资源紧缺，看病难看病贵的大背景下，具有地产资源的企业投身医院项目的建设，可以说是具有先天优势。 而新医改、人口老龄化、“全面 2 孩”等政策红利则为医疗产业带来了更直接的利好。 王健林曾表示，万达大范围进军医疗产业，源于中国巨大市场需求和国家产业政策开放，和万达遍及全国的持有物业。他乃至直言，5 年以内，医疗产业将成为万达新的支柱产业。 为此，王健林并将医疗事业部并入大健康集团，并将王顺任命为万达集团股份有限公司副总裁兼万达大健康产业集团总裁，刘玮担任万达大健康产业集团副总裁。 轻资产战略同样适用于大健康 在现有房地产商转型的路径中，一共有三种方式，并购、合作、自建。目前万达集团进入的方式有哪些？哪一种比较适合万达，又契合万达的轻资产战略呢？ 拿并购来说，对于房地产商来说，资金不是问题。关键是到底房地产商能并购到什么标的。是不是能并购到北京协和医院？从医疗机构的本身来说，一般品牌度高的医疗机构根本并购不了，能接受并购的医疗机构或许都品牌度都不怎么好。 所以，一开始万达集团继续用轻资产战略运营，选择与专业的医疗团队或医疗集团合作，万达集团发挥它固有的商业地产运作思路，通过收租金的方式，此时的万达大健康集团将成为一个平台。或许未来某一天，当用户走进万达广场的时候，不是吃喝玩乐，而是看能治疗各种病症的大型医疗集团。 从目前万达集团合作的对象看，包括政府、医院、企业。比如说与 IHG 的合作模式，万达商业负责项目投资开发，IHG 负责医院管理，双方各司其职，共同运营。比如计划投资 20 亿元建设的青岛英慈万达国际医院，就位于青岛东方影都中，其 2014 年 8 月拿下的医卫慈善用地，楼板价仅有 150 元 / 平方米。而负责拿地及整体开发的青岛万达东方影都投资有限公司正是万达商业的全资子公司。 医疗用地的便宜，降低了万达建设医院的成本，所以自建医院也是万达集团进入大健康产业的另一种方式。 无论是自建还是合作，王健林认为，医疗行业发展快，需求大，毛利率也较高，如果真正做起来其利润不可估计。根据公然数据显示，高效管理的医院可以带来高达 30%～40% 的毛利空间，乃至能实现 15%～20% 的净利率，很多民营医院都能到达该水平。 更何况王健林要做的是高端医疗。在业内人士看来，高端医院面对的受众有限，还需面临 3 甲医院的国际部、特需部门和高端专科医院的竞争，并且后者更受患者认可，加上医生多点执医仍未完全放开，致使其难以到达理想中的盈利效果。 来自此前国家卫计委统计数据显示，截至 2015 年 8 月底，全国医院数量达 2.7 万个，其中：公立医院 13314 个，民营医院 13475 个。民营医院在数量上首次超出公立医院，占到了医院的半壁江山；但是在诊疗服务数量方面，诊疗人次只占 10.9%，出院人数只占 12.9%，与公立医院在服务数量上的对照仍然差异较大。 事实上，不单是万达与之合作的 IHG，包括美国的梅奥诊所、麻省总院在近两年都已布局中国的高端民营医院，但火热的投资背后 1 个不容忽视的问题是，多数大型高端医院项目目前处于严重亏损乃至 3 年不到就关门的状态。 他山之石：新加坡百汇医疗和美国 HCN 通过万达集团涉足大健康领域来看，与新加坡的百汇医疗集团和美国的 Health Care REIT（2015 年 Health Care REIT 更名为 Welltower。简称：HCN）发展路径极为相似。 关于新加坡的百汇医疗集团，坊间有着这样的经典传言：许多年前，百汇控股只是新加坡一家小型房地产企业，其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗，医生们可共享医院提供的设施和服务，医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备，诊所间时常也会互动合作、共同会诊，创造比单纯物理组合多得多的价值。灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃成为东南亚私人医疗机构龙头。 该模式的特点是开创“私人诊所 + 酒店管理”，短短 30 年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医疗集团。 万达集团也具备酒店管理的优势，同时医生多点执业的放开，医生辞职创业开办诊所也将逐渐增加，互联网医疗的创业者也都很看好医生共享办公的模式，可结合万达商场招商运营特点。 以万达集团的实力来看，显然优于“百汇模式”。另外，其入驻者不是医生个体或中小型诊所，而是 IHG 这类世界顶级机构。 一位万达管理人员这样描述：“我们主打的 7 个业态不会各自为阵，而是息息相关。体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’，其客户还可以享受海外医疗服务，医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机构办事处带来客源。就像综合体能实现客流循环一样，我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带来可观效益。” 与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“不动产投资信托”（REITs）的形式。这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业，医疗行业只是其中一个部分。 “医疗不动产投资信托”主要经营的项目包括： 1. 养老地产：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老； 2. 医院项目：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院； 3. 高技能护理院：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急症医院支持和服务的项目； 4. 医疗办公楼：医疗办公楼是“医疗不动产投资信托”投资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心等； 5. 生物科技园区：还有极为少数的医疗不动产信托经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地产主流。 其运营方式主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，净租金收益 / 毛租金收益可达 80% 以上，REITs 公司把养老 / 医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的 8 -12%，根据 CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。 在委托经营模式下，REITs 公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入 5%-6% 的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归 REITs 公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为 3000 美元 -4000 美元，是租金收入的 3 - 4 倍），所有的经营成本也由 REITs 公司负担，相应的，REITs 公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。 由于净出租模式下，REITs 公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上 REITs 公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。 其中以具有 46 年历史，手握 1328 处房产，市值 273 亿美元的美国 HCN 最具代表意义。它 87% 的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了 5×5 的投资模式，即采用 5 种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于 5 类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼 MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。 在运营方面，美国 HCN 较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到 50% 以上，HCN 就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的 5%。 在债权投资上，HCN 在金融海啸中投资持有了一些养老 / 医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCN 在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如 2010 年收购 HCR MonorCare 时，就利用了自身的债主地位（此前，HCN 持有 HCR MonorCare 价值 17.2 亿美元的债务）。截至 2010 年底，其持有的 20 亿美元债权投资，为公司贡献了 1.6 亿美元的利息收益。2015 年，该公司已经拥有超过 300 亿美元的房地产投资总额。 而从万达坚持的轻资产战略来看，信托模式也早已涉及。在 2016 年报中披露，万达与投资人共签订 7 份投资合作协议，其中 2 份协议投资方为中信信托，1 份协议投资方为民生信托，单个协议对应 4 - 5 个万达广场组成的资产包，涉及项目总数量约达 29 个，均为二、三线城市。在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径，或许将带给万达一丝灵感。 当然，我们目前所能看到的万达模式也只是冰山一角。中国地产商大规模转型医疗健康领域的帷幕才刚刚拉开，如何结合中国国情，探索一条适合的道路，这是一个需要反复论证探索的漫长过程。作为产业的忠实记录者，动脉网也将持续关注这个领域的演变过程，我们期待着房地产与医疗健康产业擦出更大的火花！
来源：动脉网
